Calculateur Hypothèque Suisse — SARON

📋 Données de profil disponibles — pré-remplir ?

Les 3 règles hypothécaires suisses — 20% de fonds propres minimum, charges ≤ 33% du revenu brut au taux théorique de 5% (règle du tiers), et amortissement jusqu'à 65% de la valeur en 15 ans. Ce calculateur vérifie votre capacité d'emprunt selon ces critères. Vous débutez ? → Parcours guidé

Hypothèque · résultat principal

–

Montant hypothécaire

Mensualité totale

–

intérêts + entretien

Test de solvabilité (5%)

–

charges théoriques/mois

Taux d'effort (règle du tiers)

–%

Limite : 33% du revenu brut

–

Paramètres principaux 5 champs essentiels

Prix du bien ?

CHF

Apport personnel total ?

CHF

dont liquidités (cash)–

dont LPP retiré–

dont 3a (si retiré)–

Revenu brut annuel du foyer ?

CHF

Durée de l'hypothèque ?

ans

Horizon de comparaison achat/location

Type d'hypothèque

Paramètres avancés

Valeurs par défaut utilisées

💰 Détail de l'apport

Liquidités (cash, épargne) ?

CHF

2e pilier LPP retiré ?

CHF

3e pilier (3a) mobilisable ?

CHF

Mode d'utilisation du 3a

3a non utilisé

Reste investi séparément

Retrait → fonds propres

Ajouté aux liquidités, réduit l'hypothèque

Nantissement ★ Souvent optimal

Garantie sans retrait — capital reste investi

Rendement 3a estimé ?

🏡 Bien & taux

Taux réel ?

Type de bien

Appréciation annuelle du bien ?

📊 Comparaison location

Loyer mensuel actuel ?

CHF

Comparer achat / location

Activer la comparaison

Affiche le graphique loyer vs achat

Hypothèque

–

LTV —%

Mensualité réelle

–

/mois

Charges test 5%

–

/mois · base bancaire

Taux d'effort

–

règle du tiers (max 33%)

Financement du bien

Hypothèque – –

Cash – –

LPP – –

3a retiré – –

Décomposition de la mensualité

Intérêts

–

Amortissement

–

Entretien

–

Total mensuel –

Total annuel –

Coût pur annuel (int. + entretien) –

Sensibilité au taux

Taux 1.5%

–

Actuel

–

Taux 4%

–

Achat vs Location

Coûts cumulés et patrimoine constitué

Loyer cumulé

Coût achat

Patrimoine net

Évolution du patrimoine

Impact du 3a : retrait vs nantissement

Nantissement

Retrait 3a

Sans 3a

💡

Retrait vs Nantissement 3a — quelle est la meilleure stratégie ?

Saisissez votre capital 3a pour comparer les deux stratégies.

Patrimoine net estimé dans 20 ans

Sans 3a

Base

–

Retrait du 3a → apport réduit l'hypothèque

Retrait

–

Nantissement du 3a → capital continue de fructifier

★ Nantissement

–

Frais d'acquisition par canton

Droits de mutation · notaire · registre foncier

Canton :

Droits mutation

–

Honoraires notaire

–

Registre foncier

–

Total frais acquisition –

🏦La règle du tiers — test de solvabilité bancaire

Les banques suisses calculent votre capacité d'emprunt selon un taux théorique de 5%, même si le taux réel est bien inférieur. Ce 5% intègre : intérêts (5%), amortissement (1%/an jusqu'à 65% LTV), entretien (1% de la valeur du bien).

La somme de ces charges ne peut pas dépasser 33% du revenu brut annuel du foyer. C'est la raison pour laquelle beaucoup de ménages peuvent payer un loyer élevé mais ne passent pas le test hypothécaire — le test est conservateur par design.

💰Fonds propres — règles des 20% et des 10%

Règle 1 — 20% minimum : l'apport total doit couvrir au moins 20% du prix du bien (plus frais d'acquisition).

Règle 2 — 10% en fonds durs : au moins 10% du prix doit provenir de fonds propres "durs" — épargne personnelle, 3e pilier 3a, donations, héritage, vente de titres. Les retraits LPP ne peuvent pas constituer la totalité des 20% d'apport.

Note : le 3a retiré compte comme fonds durs. Le nantissement 3a ne compte pas dans l'apport réel mais réduit l'hypothèque effective.

📉Amortissement direct vs indirect

Amortissement direct : vous remboursez directement la dette chaque année. La dette diminue, la déduction fiscale des intérêts aussi.

Amortissement indirect (via 3a) : vous versez le montant d'amortissement dans votre 3e pilier 3a. La dette reste constante, mais vous bénéficiez de la déduction fiscale du 3a chaque année ET d'un capital constitué. À l'horizon de la retraite, le 3a est retiré pour rembourser partiellement l'hypothèque. Dans la plupart des cantons suisses, l'amortissement indirect est fiscalement plus avantageux.

📈Réévaluation du bien et impact sur le LTV

Saisissez vos données pour calculer l'impact de la valorisation du bien.

Calculateur 3e pilier Simulateur retraite Intérêts composés Budget mensuel

⚠️ Simulation indicative — Basée sur les règles usuelles des banques suisses (FINMA). Les conditions réelles dépendent de votre profil de crédit, de l'objet financé et de l'établissement. Ne remplace pas un conseil financier ou hypothécaire personnalisé.

Comment fonctionne une hypothèque en Suisse ?

Le financement hypothécaire maximal est de 80% de la valeur de nantissement. Sur les 20% d'apport, au moins 10% doivent provenir de fonds durs (épargne, 3a). Les 10% restants peuvent venir du LPP.

La règle du tiers est le critère central : charges théoriques (taux 5% + amortissement + entretien) ≤ 33% du revenu brut. Ce test est conservateur par design pour protéger les emprunteurs.

L'amortissement indirect via le 3e pilier 3a est fiscalement avantageux dans la plupart des cantons : la dette reste constante, la déduction fiscale annuelle du 3a compense largement le coût des intérêts supplémentaires.